武汉官方把房地产归为困难行业，如何解读？
#头条创作挑战赛#这是熊猫贝贝的第1545篇原创文章在中国改革开放，特色市场经济进程中，曾经长期扮演着顶梁柱，发动机，核心产业的房地产，也终于迎来了官方确认的时代转折，被定位为“困难行业”。还真的应了老祖宗那句话：天道有轮回，万物有周期，万般皆是命，半年不由人呐~这不是什么笑话，更不是什么互联网段子，而是真实发生的事情：2月6日，武汉发布16条稳经济措施（下称16条），房地产行业被归为“困难行业”。其中提到，为减轻企业资金压力，在重点监管资金中增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点；优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋等。
事实上，过去的一年，武汉房地产市场无论是在成交量，还是投资力度上均创下了近几年新低。也不知道过去几年，那些忽悠组团去武汉抄底炒房的各路大V和炒房大军，看到这个新闻是一种怎样的心情？2023的当下，最新房地产的消息非常多，有说火的，有说返乡潮没有，还有越来越多排队提前还贷的。同时较大城市的集中供地政策要调整，民企不少获得了新融资……消息很多、很乱，让很多人觉得看不懂，看不清，这一点在我前几天的文章也深有体会。这篇文章，就将基于中部省会武汉最新的这个关于房地产行业的定义以及相关政策措施的复盘解读，结合当下中国楼市和房地产行业的现实，梳理现象，深入解析。一方面，帮助更多的人看清当前的真实楼市情况；另一方面，基于现实，有依有据讲逻辑，对2023年中国的楼市和房地产行业运行走向，进行客观理性专业的研判和讨论。关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。内容有依有据，分析理性客观。硬核内容，错过不再。以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。PS：文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！（有看到抄袭搬运的读者朋友也请帮忙举报一下，原创标签只有在头条平台。感激不尽！）（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
1武汉官方定义房地产行业为“困难行业”，是怎么一回事？说话分析，讲究一个有依有据，2月6日，武汉市发布《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》，从强化供给侧保障、加快扩大有效需求、支持困难行业发展等四方面提出16条措施。其中，武汉把房地产业归为困难行业，提出促进房地产市场平稳健康发展，支持居民家庭合理住房消费，结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围。在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。这里分享一张可视化图表，相关政策的内容和表述，一目了然：
图片来源：见图其实本质上，这次武汉发布的政策措施，是一揽子本地经济振兴的开年表达，只不过在表述中直接把房地产行业定位成了“困难行业”，还发起了额外“房票”。这引发了全网的高度关注和热议。虽然同样被归进去的还有交通物流、旅游、体育以及会展等行业，但房地产摆在了第一位，规模也不是一个层面，显得特别扎眼。既然是“困难行业”，就需要扶持所以，武汉发布了，这个关于楼市的新政，具体来看，解读如下：第一，在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格。这什么意思呢？之前是二环内限购，二环外是不限购的，那现在任何区域都可以再买一套房，这样以前二环内没有资格的就可以再买了，显然会释放更多的房票出来。第二，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数。这点是最厉害的。首付比例和贷款比例一旦不记录认定套数，那么只要你在二环限购区域内没有房子，就意味着你属于一直没有房的状态。那你无论何时买都可以算首套房，这样你的利率可以达到最低，首付也可以做到最低，而且在二环内你可以随便再买房了。第三，外地人限购区域内实行购房资格“承诺办、容缺办”。之前，外地人是只可以买如光谷这样的二环外的区域，现在，你只要承诺缴纳半年的社保，落户之后，就可以办理网签买二环内限购的房子，就是给你买二环内的房子提供的一个口子，这个放松限购其实也是非常大的，整体来说可以降低很多买房人的门槛。总的来看，一个是定义引发热议：对于中国绝大多数人而言，应该都是第一次听说房地产是“困难行业”，在过去这是很难想象的事情，房地产一直在人们脑海里属于是“暴利行业”。以前大家一提到暴发户，瞬间想到的要么家里矿、要么拆迁户，要么搞房地产的。曾经，富豪榜上也一度是房地产公司老板在霸榜，没想到短短几年，房地产倒成为了“困难行业”了。另一个就是本质，这就是武汉这个中部省会城市，特大城市，在楼市托举，市场刺激，包括行业倾斜上的一个政策表达，这没有什么争议。曾经风光无限，光鲜亮丽的大户行业，今天的困难行业定义，着实有舆论热议的资本。为什么会出现如此具有戏剧性的转变？发生了什么？
图片来源：头条图库2从经济支柱，顶端行业，走到“困难行业”，发生了什么？从现实出发，2023年当下的房地产行业和市场情况被武汉官方划为“困难行业”并不难理解。而和中国其他城市不一样的是，2020年的全国疫情首次在武汉的集中爆发，是一个绕不开的前提。作为中国面对疫情冲击第一线的中部省会，英雄城市，武汉在2020初，着实被疫情影响，在没有经验，缺乏有效管控的情况下，经济失血严重，政府支出压力来到空前高度。所以，疫情放开以后，作为地方政府，首当其冲就需要通过房地产将经济拉回正轨。别扯什么工业商业，封城结束，百业待兴，当家的手上拿不出钱来，这地方经济怎么管理？所以，提前消耗，借助短平快的土地财政回血，成为了必然的选项。对于武汉这种做法，实际上就连国家都是默认的，其他城市，更是没有任何资格说三道四，说话不腰疼的指责。根据齐鲁壹点21年1月的报道，2020年4月武汉开始恢复运作后，给出了包括降低预售门槛、社保补缴等一系列扶持政策，成功激活了当地的潜在购房群体，这个问题当时网上讨论很多，疫情的出现让很多本来不想买房的人都对自己的住房产生了极其强烈的需求。同样看到契机的还有各路开发商，超过1800亿的土拍收入异常火爆，也就是在这样的推动下，搭配全国援助增强恢复信心，后续几个月都成交破万套，12月更是达到了近2.8万套的高峰，安居客显示房价也从4月的15406一平跃升至16772一平，换算一下，100平的房子，那可就是涨13.7万呀。这种势头一直延续到了2021年，导致武汉该年的新房成交在一片唱衰中（因为都觉得之前都消耗掉了，支撑不了的）更上一层楼，到达了20.29万套，又是全国第一，还给蝉联了。但是让武汉万万没有想到的是，市场风向的转变，会来的如此之快：中指研究院监测数据显示，2022年武汉新建商品住房共计成交11.63万套、1316.5万平方米，同比分别下滑42%和43%，是近8年来成交量最少的一年；全年土地成交金额约822亿元，同比减少约47%，涉宅用地成交建筑面积、成交金额排名均跌出全国前十，而2017年-2021年其排名一直保持在全国前4-7名。武汉市住房保障和房屋管理局官网公布的数据也显示，截至当年10月，武汉已批准预售尚未网签的商品住房181626套，面积2109.6万平方米，库存约18万套。在此情况下，降价成了2022年武汉楼市的主旋律。于是，市场经济的恶性循环就出现：不降价卖不动，降了价更是没人买。2022武汉的楼市，基本上是处于买卖双方博弈的过程中，几乎剩下降价，这最后的一条路了。同时，降价也是最后的妥协，至于降得到不到位，这个确实需要客户，他们自己来评判了。但是，这就正好应了那句说烂了话：中国楼市，买涨不买跌。2020年时，武汉的房地产顶着疫情，创下了新房成交17.54万套的成绩，全国第一。2021年，武汉更上一层楼，到达了新房成交20.29万套，又是全国第一。但是到了2022年，根据不完全非官方的统计，武汉新房成交只有11.63万套，同比下滑42%。其实武汉这个地方的楼市群体是很喜欢买新房的，特别是本地真正的常住和刚需群体，所以新房卖不动其实已经说明了很多问题。当然，新房成交只是一个方面，武汉楼市的困境，可能不在武汉的朋友没有一个清晰的概念，但其实问题还有很多，主要集中在三个方面：第一，房价承压，新房价格连跌半年就不说了，就连二手房市场都支撑不住，动辄10%的总价下跌让利，还无法实现顺利成交的比比皆是，极端和小概率的情况不说，就是2019年以来去武汉抱着炒房抄底心态的群体，基本上全军覆没，深度套牢，一个也别想跑。第二，地方政府还要面对现实存在的烂尾楼风险和保交楼压力。根据相关统计，截至2022年12月31日，在32个典型城市重点监测的290个停工项目中，有62个项目全面复工、86个项目部分复工，但仍有126个项目处于停工状态。其中截至2022年底，武汉问题楼盘数量为36个，占比32城总量的10%以上；尚未交付套数69266套，尚未交付面积727万平米，无论从问题楼盘数量还是套数、面积上来看，均位居32城榜首。虽然2022年主流媒体和新闻报道一般盯着郑州说这事儿，但武汉烂尾楼的问题和风险一点也不小。第三，楼市的困境进一步就导致了当地土地财政收入和土拍市场遭受冲击。从全国排名看，2017年-2021年武汉涉宅用地成交建筑面积、成交金额排名一直在4-7位，但到了2022年成交金额跌至第13位，成交建筑面积排名跌至第33位。
图片来源：网络2022年全年武汉涉宅用地供应81宗，供应建面约978万平方米，起拍金额约952亿元；成交71宗，同比减少37%；成交建面约862万平方米，同比减少约58%；成交金额约822亿元，同比减少约47%。腰斩这个词，用在这里，不夸张，不过分吧？叠加2022年全国疫情反复，供应链冲击，以及外部博弈暗流涌动……多方因素之下，让武汉这个中国中部省会，特大城市的房地产经济，被直接打翻在地。这才是导致短短2年时间，房地产在武汉就从小甜甜，变成了牛夫人，2023年，更是变成了刘姥姥，走路都要人扶的“困难行业”。因果清晰，逻辑通顺，就是这么一个过程和事情，并不复杂。
图片来源：头条图库3趋势研判：2023年，中国房地产行业和楼市，在“困难行业”的定义下，怎么走？虽然武汉有其自身的经济特殊情况背景和原因，将房地产定义为“困难行业”也是形势所然，但是从现实来看，武汉遇到的房地产经济和市场的困境，在当下中国，并不是孤例。甚至可以说是普遍存在的情况，只有程度的差别，没有本质的区别。复盘刚刚过去的一年，很多地方2022年房子不降价根本卖不动，应该说很多降价了还是卖不动。实际上，抛开武汉现在发布16条，提出要帮扶下房地产这个“困难行业”这个热点话题来看，对于楼市托底，市场刺激，甚至是鼓励拉动的政策调整，早已从2022年就已经席卷全国。2023年中国春节前后，全国多个城市再次发布了楼市支持政策，涉及棚改、落户、限购、利率、公积金、税费补贴等多个方面，其实从这个角度来看，武汉依然有调整空间。政策多，但是需求端好像依旧不是很买单。当然，有春节的因素。不过，比较遗憾的是，春节返乡购房潮2023年不明显。还是以武汉为例：武汉住建局数据显示，2023年春节以来，武汉楼市成交依然处于下降态势。整个1月，武汉市新建商品住房网签成交6303套，销售面积74.5万平米，成交量环比下降62%，同比下降48%。全国各地情况也很迷惑：有说销售不咋地的，也有消息说，环京、深圳行情很好。实际上，一个现象就i能看穿舆论的迷雾：提前还贷潮在2023年正面和降利率趋势产生了碰撞。什么是2023年开年以来楼市的真相？局部可能有复苏和回暖，但是整体来看，绝大多数非一线非热门城市的楼市，依然低迷。够不够客观和直白了？理性预判：2023年中国房地产行业，可能的结果是强政策弱表现，很难回到过去，成为经济增长的一个引擎，它对经济的拖累能够减少一些就是不错的。一线和头部城市的房价涨不涨，价格高不高，楼市旺不旺，实际上和绝大多数普通人是没有什么关系的，而占比主要的其他城市和中小级别城市，2023年的房价能不能稳住，或许将成为各地政府经济领域，一个重要的核心课题。2023年的楼市，其实对于很多城市和地区来说，已经是明牌。
图片来源：头条图库写在最后：强政策，强预期，在2023年中国楼市将对应怎样的行情表现？客观来看，2023年一季度，中国楼市和房地产表现出复苏态势，已经不仅仅是经济需求了，更多的也是中国很多城市和地方经济和信心的必然要求，一季度实现一定程度的修复，这是可以确定的。另一方面，政策，利率，鼓励以及更多的楼市帮扶手段的出现，在2023年也必然成为一个确定性很高的趋势。于后期而言，地产可以松动的政策其实还有不少。但是具体到全年市场，行业复苏，那就是另外一回事了。2023年，中国经济复苏的预期从上到下都很足，而且政策态度和现实需求也非常强，但是并不能简单粗暴，浮躁浮夸的就认为，2023年中国的楼市一定会强势复苏。文章最后，分享几点个人对于2023年楼市的研判看法，不一定对，权当抛砖引玉，供各位读者朋友，进行一个讨论和参考就好：第一，一线城市和具备产业资本特征的，经济基本面强劲的头部城市，2023年房价止跌维稳，甚至小幅回暖，是具有确定性的，楼市成交量出现恢复和增加也是可以确定的，但是想回到2019年的水平，甚至创造新高，并不现实。观点不变，按照2019年的数据和行情，70%的恢复就非常理想。核心资产就是核心资产，没有什么争议，穿越周期，跨越低谷，是必然的。第二，具有地域中心地位，省会级别的大城市，2023年楼市首要任务不是增长，而是解决风险和存量企稳，当然不同城市之间存在管理水平差别和现实情况差异，可能进度表现不一样，但是这条主线是存在的。对于买房群体而言，政策和规则环境很友好，但是还是要警惕行业和市场的风险出清，不要对新房，特别是期房有太多依赖。第三，绝大多数地级市及以下的中小城市，2023年楼市继续承压是必然的。有一个至关重要的经济逻辑给大家分享一下，那就是人口总量趋势减少的情况下，还要保障经济稳定，持续增长，怎么办？很现实，那就是创造局部增量，而不是摊大饼。2023年，大城市拆门框，放低身段全面抢人，这一次不一样，抢人还要留人，那么，经济模型里面最重要的返乡置业和返乡消费还能指望么？对于很多这样的中小城市来说，2023年房地产就不要有什么奢望了，当然也不可能放任房价不受控制的暴跌。鹤岗，不是房价暴跌，而是房价一直都这么低，就算是白菜价，原本的业主也是极低成本得到的，这才是真相。不盲目看多，也不无脑唱衰，2023年中国的楼市和房地产经济，实际上还真的没有多少意外的想象力。或许有些观点和分析不一定能让所有人舒服快乐，但是这就是现实。大家都是成年人，什么是现实，恐怕不用多说了吧？非要活在幻想和情绪里面，那没法说理，请不要抬杠和口出恶言，没有意义，是不是？以上，就是基于武汉最新对房地产“困难行业”表述，结合现实，对中国房地产经济和市场在2023年的走向趋势，进行的一次专题深入讨论和分析内容，和各位读者朋友们，进行一个分享和交流。
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